科技园区运营模式研究——以中铁轨道交通高科技产业园为例
科技园区的运营日益成为园区可持续发展的引擎。从工业园区、总部基地到科技园区，园区升级迭代，园区发展模式也从“重销售的地产模式”逐步向“重运营的产业模式”倾斜。“先产业后地产、强持有弱销售”的产业园区运营理念逐步被认同。2018年7月31日中央政治局会议明确“坚决遏制房地产价格上涨”，可以说，上半场靠房地产驱动时代已终结，下半场将向产业驱动转变。围绕产业导入驱动园区创新，做大做优园区运营的时代已来临。
一、国内外高科技产业园运营情况
1.国内外产业园区的类型
根据入园客户的性质，一般把园区分为科技园区和工业园区。科技园区以研发为主，入驻的主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等，如新加坡科技园、美国的北卡三角科技园，我国的清华科技园、深圳软件产业基地等。工业园区以工业企业为主。如新加坡的裕廊工业园区和我国早期的经济技术开发区等。现在的工业园区里也有科技园中园，如苏州工业园中的纳米科技园。
2.国内外高科技园区的发展模式
根据园区主体责任单位的不同，国外科技园区的发展模式可分为民间主导型、政府主导型和政企合作型。而我国产业园区的发展模式多为政府主导型、企业主导型或政企合作型。中铁轨道交通高科技产业园(以下简称“中铁产业园”)自2017年底增资扩股后，引进了两家政府平台公司，园区就由企业主导型转为政企合作型。
3.国内外高科技产业园的发展趋势
由于目前科技园区的入园客户既有工业企业、也有科研机构、创业企业，还有科技服务企业、生活服务企业，甚至有政府的政务服务中心，因此，科技园区的混合发展趋势日益明显，这恰好为园区内部形成产业生态系统和产城融合模式奠定了基础，也为园区运营模式的创新提出了新课题。
二、中铁产业园发展概况
产业地产的本质不是房地产，而是现代服务业中的生产性服务业和科技创新服务业。中铁产业园从2014年底开园以来，一直探索并践行“产业兴园、运营强园”的理念。园区依托世界500强中国中铁、全国勘察设计龙头企业中铁二院集团强大的资源，大力整合轨道交通产业全链条，搭建公共技术服务平台，构建轨道交通产业生态圈。
目前，入园签约企业近90家，逐步形成了从勘察设计、施工建造、装备制造到运营维护、教育培训的轨道交通产业集群，园区4年税收累计达到5亿元，正努力向世界级轨道交通产业创新与服务基地的目标迈进。
三、中铁产业园运营模式
为了让企业入驻顺心、工作安心、生活舒心、发展有信心，中铁产业园构建并逐步完善功能完善、配套成熟、运转顺畅、专业精准、互利共赢的轨道交通产业运营服务体系，逐步以公司化的运作方式，做大做强园区运营板块。
1.中铁产业园的运营定位
中铁产业园的运营定位是：以公司化运作方式，助力入园企业转型升级。帮助入园企业发展壮大的同时，运营服务公司获得共同成长，最终发展成为专业的产业服务运营商。中铁产业园的运营体系简称“1154运营体系”：第一个“1”指1个中心，即运营服务中心;第二个“1”指1个运营管家，即每家入园企业配备1名运营管家;“5”指五大平台，即技术、市场、资金、人才、基础运营服务平台;“4”指物业租赁、增值服务、产业投资、轻资产管理四大类运营收益。“1154的运营体系”解读为：园区运营服务公司通过运营服务中心和运营管家两条主线，及时获知入园企业的相关诉求和经营痛点，通过整合协调政府部门、龙头企业、科研院校、行业协会、物业公司等资源，开展技术、市场、资金、人才、基础五大服务，为企业提供痛点解决方案，助力企业的转型升级和发展壮大。园区运营公司通过提供各类运营服务，并形成运营管理模式对外输出，获取物业租赁、增值服务、产业投资、轻资产管理四大类运营收益，从而实现运营服务公司的可持续发展。
2.园区企业需求分析
(1)员工的三大需求
中铁产业园内多为研发类企业，员工的本科学历占比高达80%，因此，对生活配套、品质提升和社群文化都提出了较高要求。把人服务好，企业留得住员工，园区才能留得住企业。首先，“食”“行”“住”是最基本的生活配套需求;其次，员工的学习培训和身体健康是品质提升需求;最后，互联网时代员工的圈层互动提出了社群文化需求。
(2)企业的两大需求
中铁产业园内企业多为科技研发和总部基地性质，关注的是物业和产业两大需求。
①物业需求。基础物业服务主要有客户服务、保安服务、保洁服务、绿化服务，确保园区正常运行;物业增值服务主要有商务服务、维修服务、装修服务、行政服务、礼仪服务、会务服务等，园区企业可将这类非核心业务的“琐事”委托给专业公司办理，从而节约行政开支和人力成本。
②产业需求。企业发展最需要技术、市场、资金、人才四大类核心服务。为企业提供产业政策、行业资讯、最新需求、技术转移等服务，帮助企业开展科技创新;为企业提供市场信息、业务拓展、合作研发、资源共享、协助谈判等服务，帮助企业拓展市场;为企业提供财税、审计、投融资、上市等服务，帮助企业解决资金瓶颈问题;为企业提供招聘、引进、校企共建、内训实训、人才政策等服务，帮助企业找到和留住所需的专业人才。
3.运营体系构架
中铁产业园“1154运营体系”由一个中心、一对一运营管家、五大服务平台、四大收益构成。
(1)一个中心。中铁产业园在产业运营探索中，将园区物业服务中心和运营服务中心整合为“园区服务中心”，作为园区对企业和员工服务的统一端口，解决了企业服务“两张皮”的问题。
(2)一对一运营管家。运营管家机制为入园企业提供了贴心的服务，每家入园企业配备了一对一的运营管家，对企业的所有诉求，运营管家一管到底。运营管家也在对口服务中密切了企业粘性，发掘了企业诉求，为增值服务搜集了大数据。
(3)五大服务平台
技术服务平台：通过四川高新轨道交通产业技术研究院、中铁磁悬浮交通工程研究中心、国家技术转移西南中心轨道交通分中心(筹)、二院交子大讲堂、中铁产业园大讲堂等机构和平台，为企业提供最新的政策信息、行业资讯、技术转移等服务。从高处入手，帮助尽可能多的企业打通技术命脉。市场服务平台：通过国家轨道交通产业技术创新联盟、中国中铁招标中心成都分中心、成都轨道交通产业技术研究院、成都轨道交通产业协会、中铁产业园企业家沙龙等联盟、协会、对接会，为企业提供市场信息、业务拓展、合作开发、资源共享、协助谈判等服务。
资金服务平台：通过中铁高端装备创投基金、园区金融服务平台等，为企业解决发展资金瓶颈。
人才服务平台：通过成都人力资源产业园、北部新城人才服务工作站等平台，为企业解决专业人才、紧缺人才等需求。基础服务平台：通过园区物业公司、职工服务中心、人才公寓、园区酒店等生活配套设施，解决企业和员工的基本生活需求。
4.运营公司的建立
(1)运营公司定位和业务范围
园区运营公司定位是专业化的园区运营服务商，专注于园区物业服务、产业服务和园区管理运营，着力于为企业成长赋能，为产业创新赋能，为园区发展赋能。负责管理运营中铁产业园公司开发建设的物业或业主委托管理运营的物业，为其提供产业和物业全方位的服务。
(2)运营公司架构及职责
运营公司由1个管理层和5个业务小组构成，即物业组、客服组、企服组、拓展组、行政组。为入园企业和员工提供物业和产业服务，并负责园区轻资产拓展。
(3)运营公司盈利方式
园区运营公司通过提供各类运营服务，并形成运营管理模式对外输出，获取物业租赁、增值服务费、产业投资、轻资产管理四大类运营收益，从而实现公司的可持续发展。
物业租赁。通过运营管理园区，不断提升园区品质，使园区物业、车位、场地、人才公寓等租金不断升值，从而获取租赁服务费和租金溢价收入;
增值服务。通过提供物业增值服务和产业增值服务(政策申报咨询费、运营平台补贴、企业服务超市入场费等)，获取增值服务费。
产业投资。通过投资园区企业高成长项目，获取项目上市后的溢价回报。这也是张江科学园率先践行的科技园区科技投行运营模式。
轻资产管理。依托政企合作渠道优势、龙头央企资源优势、园区运营实操优势，以较低价格获取轻资产物业，进行品牌输出，获取轻资产管理费。此外通过空间改造，改善园区环境、提升物业的实用性;再通过产业运营能力，对园区企业进行产业升级，形成区域性产业聚集，提升物业租金，实现租金溢价盈利，获取轻资产园区的经营分成。
四、结论及建议
运营是产业园区发展的核心竞争力，运营服务公司化将为园区的可持续发展提供有力的支撑。通过公司化运作，形成可复制的高科技园区的运营模式，可实现快速扩张、做大规模、降低成本、提升品牌，走上一条良性循环的产业园区运营发展之路。(作者：赵翔)
1.国内外产业园区的类型
根据入园客户的性质，一般把园区分为科技园区和工业园区。科技园区以研发为主，入驻的主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等，如新加坡科技园、美国的北卡三角科技园，我国的清华科技园、深圳软件产业基地等。工业园区以工业企业为主。如新加坡的裕廊工业园区和我国早期的经济技术开发区等。现在的工业园区里也有科技园中园，如苏州工业园中的纳米科技园。
2.国内外高科技园区的发展模式
根据园区主体责任单位的不同，国外科技园区的发展模式可分为民间主导型、政府主导型和政企合作型。而我国产业园区的发展模式多为政府主导型、企业主导型或政企合作型。中铁轨道交通高科技产业园(以下简称“中铁产业园”)自2017年底增资扩股后，引进了两家政府平台公司，园区就由企业主导型转为政企合作型。
3.国内外高科技产业园的发展趋势
由于目前科技园区的入园客户既有工业企业、也有科研机构、创业企业，还有科技服务企业、生活服务企业，甚至有政府的政务服务中心，因此，科技园区的混合发展趋势日益明显，这恰好为园区内部形成产业生态系统和产城融合模式奠定了基础，也为园区运营模式的创新提出了新课题。
二、中铁产业园发展概况
产业地产的本质不是房地产，而是现代服务业中的生产性服务业和科技创新服务业。中铁产业园从2014年底开园以来，一直探索并践行“产业兴园、运营强园”的理念。园区依托世界500强中国中铁、全国勘察设计龙头企业中铁二院集团强大的资源，大力整合轨道交通产业全链条，搭建公共技术服务平台，构建轨道交通产业生态圈。
目前，入园签约企业近90家，逐步形成了从勘察设计、施工建造、装备制造到运营维护、教育培训的轨道交通产业集群，园区4年税收累计达到5亿元，正努力向世界级轨道交通产业创新与服务基地的目标迈进。
三、中铁产业园运营模式
为了让企业入驻顺心、工作安心、生活舒心、发展有信心，中铁产业园构建并逐步完善功能完善、配套成熟、运转顺畅、专业精准、互利共赢的轨道交通产业运营服务体系，逐步以公司化的运作方式，做大做强园区运营板块。
1.中铁产业园的运营定位
中铁产业园的运营定位是：以公司化运作方式，助力入园企业转型升级。帮助入园企业发展壮大的同时，运营服务公司获得共同成长，最终发展成为专业的产业服务运营商。中铁产业园的运营体系简称“1154运营体系”：第一个“1”指1个中心，即运营服务中心;第二个“1”指1个运营管家，即每家入园企业配备1名运营管家;“5”指五大平台，即技术、市场、资金、人才、基础运营服务平台;“4”指物业租赁、增值服务、产业投资、轻资产管理四大类运营收益。“1154的运营体系”解读为：园区运营服务公司通过运营服务中心和运营管家两条主线，及时获知入园企业的相关诉求和经营痛点，通过整合协调政府部门、龙头企业、科研院校、行业协会、物业公司等资源，开展技术、市场、资金、人才、基础五大服务，为企业提供痛点解决方案，助力企业的转型升级和发展壮大。园区运营公司通过提供各类运营服务，并形成运营管理模式对外输出，获取物业租赁、增值服务、产业投资、轻资产管理四大类运营收益，从而实现运营服务公司的可持续发展。
2.园区企业需求分析
(1)员工的三大需求
中铁产业园内多为研发类企业，员工的本科学历占比高达80%，因此，对生活配套、品质提升和社群文化都提出了较高要求。把人服务好，企业留得住员工，园区才能留得住企业。首先，“食”“行”“住”是最基本的生活配套需求;其次，员工的学习培训和身体健康是品质提升需求;最后，互联网时代员工的圈层互动提出了社群文化需求。
(2)企业的两大需求
中铁产业园内企业多为科技研发和总部基地性质，关注的是物业和产业两大需求。
①物业需求。基础物业服务主要有客户服务、保安服务、保洁服务、绿化服务，确保园区正常运行;物业增值服务主要有商务服务、维修服务、装修服务、行政服务、礼仪服务、会务服务等，园区企业可将这类非核心业务的“琐事”委托给专业公司办理，从而节约行政开支和人力成本。
②产业需求。企业发展最需要技术、市场、资金、人才四大类核心服务。为企业提供产业政策、行业资讯、最新需求、技术转移等服务，帮助企业开展科技创新;为企业提供市场信息、业务拓展、合作研发、资源共享、协助谈判等服务，帮助企业拓展市场;为企业提供财税、审计、投融资、上市等服务，帮助企业解决资金瓶颈问题;为企业提供招聘、引进、校企共建、内训实训、人才政策等服务，帮助企业找到和留住所需的专业人才。
3.运营体系构架
中铁产业园“1154运营体系”由一个中心、一对一运营管家、五大服务平台、四大收益构成。
(1)一个中心。中铁产业园在产业运营探索中，将园区物业服务中心和运营服务中心整合为“园区服务中心”，作为园区对企业和员工服务的统一端口，解决了企业服务“两张皮”的问题。
(2)一对一运营管家。运营管家机制为入园企业提供了贴心的服务，每家入园企业配备了一对一的运营管家，对企业的所有诉求，运营管家一管到底。运营管家也在对口服务中密切了企业粘性，发掘了企业诉求，为增值服务搜集了大数据。
(3)五大服务平台
技术服务平台：通过四川高新轨道交通产业技术研究院、中铁磁悬浮交通工程研究中心、国家技术转移西南中心轨道交通分中心(筹)、二院交子大讲堂、中铁产业园大讲堂等机构和平台，为企业提供最新的政策信息、行业资讯、技术转移等服务。从高处入手，帮助尽可能多的企业打通技术命脉。市场服务平台：通过国家轨道交通产业技术创新联盟、中国中铁招标中心成都分中心、成都轨道交通产业技术研究院、成都轨道交通产业协会、中铁产业园企业家沙龙等联盟、协会、对接会，为企业提供市场信息、业务拓展、合作开发、资源共享、协助谈判等服务。
资金服务平台：通过中铁高端装备创投基金、园区金融服务平台等，为企业解决发展资金瓶颈。
人才服务平台：通过成都人力资源产业园、北部新城人才服务工作站等平台，为企业解决专业人才、紧缺人才等需求。基础服务平台：通过园区物业公司、职工服务中心、人才公寓、园区酒店等生活配套设施，解决企业和员工的基本生活需求。
4.运营公司的建立
(1)运营公司定位和业务范围
园区运营公司定位是专业化的园区运营服务商，专注于园区物业服务、产业服务和园区管理运营，着力于为企业成长赋能，为产业创新赋能，为园区发展赋能。负责管理运营中铁产业园公司开发建设的物业或业主委托管理运营的物业，为其提供产业和物业全方位的服务。
(2)运营公司架构及职责
运营公司由1个管理层和5个业务小组构成，即物业组、客服组、企服组、拓展组、行政组。为入园企业和员工提供物业和产业服务，并负责园区轻资产拓展。
(3)运营公司盈利方式
园区运营公司通过提供各类运营服务，并形成运营管理模式对外输出，获取物业租赁、增值服务费、产业投资、轻资产管理四大类运营收益，从而实现公司的可持续发展。
物业租赁。通过运营管理园区，不断提升园区品质，使园区物业、车位、场地、人才公寓等租金不断升值，从而获取租赁服务费和租金溢价收入;
增值服务。通过提供物业增值服务和产业增值服务(政策申报咨询费、运营平台补贴、企业服务超市入场费等)，获取增值服务费。
产业投资。通过投资园区企业高成长项目，获取项目上市后的溢价回报。这也是张江科学园率先践行的科技园区科技投行运营模式。
轻资产管理。依托政企合作渠道优势、龙头央企资源优势、园区运营实操优势，以较低价格获取轻资产物业，进行品牌输出，获取轻资产管理费。此外通过空间改造，改善园区环境、提升物业的实用性;再通过产业运营能力，对园区企业进行产业升级，形成区域性产业聚集，提升物业租金，实现租金溢价盈利，获取轻资产园区的经营分成。
四、结论及建议
运营是产业园区发展的核心竞争力，运营服务公司化将为园区的可持续发展提供有力的支撑。通过公司化运作，形成可复制的高科技园区的运营模式，可实现快速扩张、做大规模、降低成本、提升品牌，走上一条良性循环的产业园区运营发展之路。(作者：赵翔)